2020324日,中国香港。 鹏元国际已确认建业地产股份有限公司(建业地产)的国际刻度长期主体评级为'BB',展望为稳定。

建业地产是一家中国房地产开发商,2019年上半年93%,4%,2%和1%的收入分别来自房地产开发、项目管理、酒店服务和租金收入。此评级体现了建业地产在河南省的领先市场地位和强劲的现金流效率。另一方面,建业的评级受到河南省房地产市场高度集中的风险敞口的制约。

建业地产的稳定前景反映了鹏元国际认为虽然新冠疫情或使建业地产2020年的合同销售增长放缓,但在河南省政府出台政策措施的支持下,公司将保持其河南领先市场地位的预期。

评级观点

正面因素

河南房地产市场的领跑者。建业地产扎根河南已有27年,截至2019630日,建业地产已进入河南省的18个地级城市和77个县级城市。以合同销售额计,建业地产为河南最大开发商。我们估计,以权益合同销售额计,建业地产在河南省的市场份额已从2016年的2.9%上升至2019年的6.1%。截至20191231日,公司权益土地储备总建筑面积(GFA)为4,057万平方米,平均成本仅1,209元人民币/平方米。我们估计土地储备去化周期约为4.4年且土地储备足以支持公司扩张。

强劲的合同销售增长和现金流效率。综合来看,建业地产20182019年合同销售增长强劲,增长率分别为73%和28%。由于公司强劲的合同销售和执行能力,在过去的几年里,建业地产的现金流效率有所提高。我们估计,公司在20182019年保持了较高的售罄率,分别达252%256%2016-2018年期间,建业地产还录得较高且稳定的现金回收率,三年均值为92%。尽管2020年初由于COVID-19导致施工建设和物业销售延迟,会对建业地产的现金流效率产生不利影响,但我们预期在河南省新冠疫情得到有效控制时,其现金流效率将恢复。此外,河南省住建厅、发改委等七部门已经出台18条具体政策,通过稳定土地供应和房地产价格支持河南省的房地产企业应对疫情。

项目管理服务使收入多元化。建业地产正在发展其项目管理服务,这将成为另一种收入来源且提高公司的长期盈利能力。我们认为,采用轻资产模式的项目管理与其房地产开发业务相互协同。我们预期在大量在手项目的推动下,2020年项目管理服务将保持稳步增长。截至2019630日,建业地产已签约管理委托合同下项目131个,规划总建筑面积1,991万平方米,预计在未来三至四年内将收取管理费共40.85亿人民币。

充足的流动性。我们预计建业地产12个月的预见性现金流流动性将为3.4倍。我们认为,得益于强大的现金头寸、正向的营运现金流和健全的债务结构,未来12个月公司将具有充足的流动性。在过去7年中,建业地产保持正向的营运现金流,短期债务占总债务的比例低于30%

负面因素

杠杆率上升。建业地产在不断扩张,同时杠杆率上升,并以全面覆盖河南所有县市为目标。我们估计,截至2019年上半年,建业地产的总债务与总资本化比率已从2018年的66%上升至71%。我们预期,2019年末的总债务与资本化比率将达68%左右。我们预计债务净额与经调整库存比率将从2018年的36%增加到2019年的49%,然后在2020年降至43%。

地域集中度高。建业地产是一家聚焦区域的房地产开发商,大部分的土地储备位于河南省。由于缺乏地域多样性,建业地产受到河南省经济周期性和监管改革的影响。因此,疫情对建业地产业务和盈利的影响程度,在很大程度上取决于河南省确诊病例的严重程度和人数以及省政府的政策支持。

规模较小。以已确认的收入计,在中国内地和境外房地产开发商中,建业的规模相对较小。按权益合同销售额计,2019年建业地产在所有中国房地产开发商中位列第48位。我们估计,20192020年公司的权益合同销售额将分别为550亿元人民币和600亿元人民币。大约是中国顶尖房地产企业的合同销售额的十分之一。

评级展望

建业地产的稳定前景反映了鹏元国际认为虽然新冠疫情或使建业地产2020年的合同销售增长放缓,但在河南省政府出台政策措施的支持下,公司将保持其河南领先市场地位的预期。

出现以下情况导致建业地产的信用状况显著恶化时,我们将考虑下调公司的主体评级:1)杠杆率持续大幅增加。2EBITDA利润率大幅下降且不太可能回升。 3)经营状况显著恶化。

出现以下情况导致公司的信用状况大幅改善时,我们将考虑上调公司的主体评级:1)杠杆率持续大幅下降。2EBITDA利润率可能持续大幅上升。 3)经营状况显著改善。

 

注:

 

1、本新闻稿中提到的评级均为主动评级。

2、本文译自英文版新闻稿。若有分歧, 以英文版为准。

 

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